浅谈抵押物变现能力分析中易被忽视的五个重要因素

湖南省房地产业协会2019-07-04 20:48:28


变现能力是指在没有过多损失的条件下,将非现金财产转换为现金的速度。房地产由于具有独一无二、价值较大、易受限制等特性,及上交易手续费较复杂、交易税费较多等原因,使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生,一旦需要出售,通常需要较长时间才能脱手。当需要将房地产快速变现时,通常要以一定幅度的降价为代价才能实现;有时即使作了一定幅度的降价,在短期内也可能找不到买者。因此,作为以房地产为抵押物放贷的金融机构,除了关注抵押物在价值时点的市场价值之外,更关心抵押物在未来的某个时点拍卖时能够实现的预期价值。对变现价值的关注甚至超过了抵押物在当前(贷款时)的市场价值。而抵押物变现是个复杂的过程,需要专业估价人员通过对多种影响因素的综合分析才能予以准确的解答。

房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析,这是《房地产估价规范》中所规定的。但我们发现,当前房地产估价行业内对估价对象的变现能力分析的撰写还是比较薄弱,甚至相当多的估价人员干脆就“拷贝”一些“范本”。明显缺乏对某个特定的估价对象的针对性、指定性,让本应是最能体现估价师执业水平和综合能力的抵押物变现能力分析,成为了千篇一律的套话,引起报告委托方的不满和对估价师执业能力的质疑。因此,做好抵押物的变现能力分析是十分重要的。


一、 常见的影响抵押物变现能力的因素

 

常见的影响抵押物变现能力的因素主要有以下几个方面:

(一)通用性分析

所谓通用性,即是否常见、是否普遍使用。通常情况下,通用性越差的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力会越弱。

(二)独立使用性分析

所谓独立使用性,即能否单独地使用而不受限制。独立适用性越差的房地产,越妨碍房地产的使用,变现能力会越弱。

(三)可分割转让性分析

所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。价值越大的房地产变现能力越弱,所以容易分割转让的房地产,变现能力较强;反之,变现能力较弱。

(四)区位分析

通常情况下,所处位置越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力会越弱。

(五)开发程度分析

通常情况下,开发程度越低的房地产,不确定因素越多,变现能力会越弱。

(六)价值大小分析

通常情况下,价值越大的房地产,购买所需要的资金越多,越不容易找到买者,变现能力会越弱。

(七)房地产市场状况分析

房地产市场越不景气,出售房地产会越困难,变现能力就越弱。

以上为最常见的几个因素,但我们在实践中发现,还有几个重要因素被忽视了。

 

二、 以前被忽视的影响抵押物变形能力的因素

 

(一)抵押物出租情况

根据<最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释>第六十五条、六十六条关于抵押与租赁顺序的法律规定,一旦贷款逾期起诉进入强制执行阶段,如果抵押物在贷款抵押之前已出租,即使经过拍卖程序买受人购得该房产,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效,即在租赁合同有效期内,受让人也不能驱赶承租人。作为受让人,购买该抵押物时,租赁到期日及租金支付情况为必须考虑因素。因此在贷款前应查清楚抵押房产的租赁情况,如在贷款前该抵押房产已出租,需要借款人提供与承租人的租赁合同,确定租赁到期日及租金支付情况,以便之后更好的处理抵押物。

在实际工作中,我们发现,有的抵押人玩“套路”,恶意将抵押物的二十年使用权出租给第三方,并一次性将二十年租金冲抵借款或其他款项。这样的抵押物在变现时,必然引起纠纷,形成三角债。处置时,令抵押权人感到十分棘手又无可奈何。

还有一种情况,借款人将抵押房产在贷款之前已经与买受人签订合同卖出,买受人也实际占有了抵押房产,但借款人一直未配合办理过户,抵押房产仍在借款人名下,借款人拿着自己名下已经卖出的房产告知贷款人该房产只是出租出去仍在自己名下来做抵押登记,并办理了贷款,对此买受人并不知情。之后在执行阶段经法院取证证实该房产已卖出,对该抵押房产的执行,买受人提出执行异议,如异议成立,该抵押房产将无法执行。

为防止这种情况的发生,在评估现场查勘时除了对抵押物进行实地考察、询问外,还应当让借款人说明房屋目前是自主还是出租出租的要提供租赁合同,将租赁合同与实地考察情况相结合,可以查证该房产到底是已卖出还是已租赁租期多长。并分析其对抵押价值的影响

 

(二)两套住房的抵押

虽然根据法律规定,目前被执行人唯一住房在以下情况可以进行拍卖:

1、对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活的必需的居住房屋的;

2、执行依据生效后,为逃避债务,转让、转移自己名下的房产的;

3、申请执行人按照当地廉住房保障面积标准提供临时的周转房的,或者申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准,从该房屋的变现价款中扣除5至8年租金的。

但如果借款人在贷款之时已有两套住房,为了防止抵押人在贷款期间执行依据生效之前将其中一套住房转让、转移只剩下唯一住房,也为避免执行唯一住房的繁琐程序,可在贷款时将借款人两套住房都办理抵押手续,这样一旦借款人逾期偿还,便可申请法院评估拍卖其中一套住房,而不会因为只抵押了一套住房出现唯一住房无法拍卖或者拍卖程序复杂的情况发生。但应注意,因为两套住房在执行阶段要留一套唯一住房给被执行人,即只能拍卖两套抵押住房的其中一套,所以即使抵押两套住房,对于抵押率,仍应按照一套住房的抵押率计算;同理,如果抵押一套住房、一套门房,则只能按门房的抵押率计算借款额度。

 

(三)抵押人的婚姻状况

个别抵押人在贷款之前早已离婚,已将抵押房产分给前夫或前妻只是未办理过户,拿该房产在贷款人处办理了抵押登记并贷款。在查封或执行阶段其前夫或前妻提出异议称该房产在离婚时已经分割只是未办理过户,并提供民政部门登记的离婚协议,如异议成立,则该房产就无法拍卖。

为避免这种情况的发生,有以下做法:

1.抵押人的配偶也应签订担保合同。这样即使其前妻或者前夫提出执行异议,作为担保人,仍可拍卖其名下的房产。

2.在贷前让抵押人提供婚姻情况证明,如其已离婚,除了提供离婚证外,还应提供民政部门登记的离婚协议,查看财产分割情况。为防止个别抵押人在离婚之前复印结婚证伪造婚姻状况,如抵押人已婚,应查看其结婚证原件,因为如果婚姻状况为离婚,结婚证原件上会有作废章。

 

(四)抵押物的居住情况

如抵押房产有人居住,在执行阶段将该房产如果拍卖出去,涉及到该抵押房产的清理与交付,以便交付买受人处分。如果居住人不配合迁出,将给执行工作带来难度。很多情况下居住者年纪较大、身体状况较差且不配合,如果产生意外情况将难以交付,因此评估拍卖程序不得不中止。

所以在贷款前应了解抵押房产的居住情况,一般而言,考虑到居住人的身体状况,年轻人居住比老年人居住更容易迁出,少数人居住比多数人居住更容易迁出。

 

(五)抵押物是否有二押存在

很多时候例如抵押物评估100万,如根据50%的抵押率,贷款人放款50万,抵押50万。但需要注意,这50万只是本金,如果该房产有二押存在,因为只抵押了50万,执行阶段只能就本金50万元优先受偿而不包括利息。所以建议先授信,例如授信借款人60万额度,对应授信协议办理抵押,抵押60万,这样即使存在二押,就60万优先受偿也足以覆盖借款本息。

 

综上所述我们可以看出抵押物的变现能力分析对贷款至关重要。作为评估机构不仅要对抵押物在价值时点的市场价值进行合理估值更应该做好抵押物的考察工作,针对可能影响抵押物变现的问题,要寻根朔源,刨根问底,进行详细分析,才能防患于未然,使贷款得到很大保障,从而增强金融机构对评估机构执业能力的信任度和工作满意度使评估行业获得应有的社会地位与职业尊重。

 

【参考文献】

1.《房地产估价规范》,GB 50291-2015

2. 《中华人民共和国担保法》中华人民共和国主席令(第五十号)

3. 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释

来源:湖南经典房地产评估咨询有限公司 王勇



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