《民法总则》对房屋交易与登记实务的影响|李炜|实务视点

家事法苑2020-11-19 06:18:27
《民法总则》对房屋交易与登记实务的影响


来源:

作者:李炜

作者单位:福建武夷山房地产交易管理所

本文系“家事法苑”微信公号经作者授权推送,如欲转推,请征得作者及本公号同意。

  2017年3月15日第十二届全国人民代表大会第五次会议通过一个具有里程碑式的法律《中华人民共和国民法总则》(以下简称《民法总则》),该法律将于2017年10月1日正式实施。该法律的出台标志着我国的民法典的制定踏出了坚实的第一步。那么《民法总则》的实施将会对房屋交易与登记实务产生哪些方面的影响呢?本文做简要分析。

一、主体的变化

  新的《民法总则》将民事主体分成自然人、法人、非法人组织三大类,改变了原民法体系中自然人、法人、其他组织的分类方法。并且将每种分类包含的主体也进行了进一步的变更和细化。


  1、自然人:《民法总则》将自然人细分成未成年人、成年人、限制民事行为能力人;再加上两种等同于自然人的特殊主体:个体工商户、农村承包经营户。

  (1)需要注意的是《民法总则》第24条明确了:“不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人,其利害关系人或者有关组织,可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。”该条规定改变了原《民法通则》第19条:“精神病人的利害关系人,可以向人民法院申请宣告精神病人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。”的规定。既扩大了限制民事形式能力人的范围,又扩大了可以提出申请认定的主体,增加了一个有关组织,并在第19条第3款明确规定了有关组织的范围:“ 本条规定的有关组织包括:居民委员会、村民委员会、学校、医疗机构、妇女联合会、残疾人联合会、依法设立的老年人组织、民政部门等。”解决了实践中没有利害关系人的情况下,无法提出限制能力诉讼申请的问题。


  因此,在实务中,如果遇到有当事人提出为成年人的法定监护人的,应当先要求其提供人民法院认定无民事、限制民事能力的生效法律文书。


  (2)关于十六周岁以上,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人的规定,《民法总则》第18条第2款和《民法通则》第11条第2款的规定是一样的。


  实务中应当把握的是这个以自己的劳动收入为主要生活来源的认定。一是解放军等特殊体育文艺团体或者行政事业性单位出具的工作证明的可以直接适用;二是普通企业的建议用劳动合同加社保证明来综合认定。


  (3)关于个体工商户和农村承包经营户需要特别注意的是,一般情况下,等同于自然人。但是根据《民法总则》第56条的规定:“个体工商户的债务,个人经营的,以个人财产承担;家庭经营的,以家庭财产承担;无法区分的,以家庭财产承担。


  农村承包经营户的债务,以从事农村土地承包经营的农户财产承担;事实上由农户部分成员经营的,以该部分成员的财产承担。”


  因此实务中需要注意通过查看工商登记来判断是否为个人经营和村委会出具的相关材料判断是否为部分成员财产。

2、法人

  《民法总则》将法人区分为营利法人、非营利法人、特别法人三大类。

  (1)营利法人:根据《民法总则》第76条的规定:“第七十六条 以取得利润并分配给股东等出资人为目的成立的法人,为营利法人。

  营利法人包括有限责任公司、股份有限公司和其他企业法人等。”并在《民法总则》第78条将营业执照作为营利法人的合法身份证明。


  (2)非营利法人:根据《民法总则》第87条规定:“为公益目的或者其他非营利目的成立,不向出资人、设立人或者会员分配所取得利润的法人,为非营利法人。

  非营利法人包括事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等。”


  对非营利法人的身份证明根据《民法总则》第88条的规定分为两种情况,一种是需要登记成立的;一种是依法不需要办理登记就成立的。譬如根据《中华人民共和国工会法》(以下简称工会法)的规定,产业工会社团法人资格的取得是由工会法直接规定的,依法不需要办理法人登记。基层工会只要符合《中华人民共和国民法通则》(以下简称民法通则)、工会法和《中国工会章程》规定的条件,报上一级工会批准成立,即具有社团法人资格。


  但是不需要登记既成立不等于不会去登记,所以一般情况下都应该要求其提供法人登记证明,特殊情况的可以提供批准成立的文件。


  还需要特别注意的是,对于宗教组织,其需要依法办理交易和不动产登记的时候,也需要按照《民法总则》第92条第2款的规定取得宗教法人资格,方可申请,而《宗教活动场所证明》是宗教主管部门批准该地点可以从事宗教活动的行政许可,非主体的身份证明,实践中一定要予以区分。

  (3)特殊法人:根据《民法总则》第96条规定:“本节规定的机关法人、农村集体经济组织法人、城镇农村的合作经济组织法人、基层群众性自治组织法人,为特别法人。”


  而其第101条也规定了:“居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格,可以从事为履行职能所需要的民事活动。


  未设立村集体经济组织的,村民委员会可以依法代行村集体经济组织的职能。”以此明确了居委会和村委会可以依法作为房屋交易和登记的主体。


3、非法人组织

  《民法总则》在主体中变化除了将原来的民法主体分类中的其他组织中的个人工商户、农村承包经营户归入到自然人范畴,还将其他组织中的分支机构归到法人类,并明确了其的法律责任,并重新确定了非法人组织的定义。

  《民法总则》第102条规定了非法人组织包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等。

   

二、代理的变化

  《民法总则》和《民法通则》在代理的分类上仍然保留了法定代理和委托代理的两个分类。但是在具体的法定代理的法定监护人的确定上有了一些变化。


  1、未成年人的法定监护人:《民法总则》第27条的规定中,除了保留原第一顺位祖父母、外祖父母; 第二顺位兄、姐;还将《民法通则》第16条规定的监护人第三顺位:“系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任,经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。”修改为:“其他愿意担任监护人的个人或者组织,但是须经未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。”


  既将监护人的范围扩大为所有愿意担任监护人的个人和组织;也将有权同意的组织从居委会、村委会增加了一个民政部门,解决了当下很多居委会、村委会不愿意承担此项业务的问题。


  因此实务中,如果遇到非父母类的法定监护人时,其提供的证明可以是户口簿、未成年人单位父母所在单位的亲属关系证明、公证的亲属关系证明、公安机关的亲属关系证明、居委会、村委会的证明,也可以是民政部门同意的证明。


  2、成年人的法定监护人:《民法总则》第28条的规定中,除了保留原第一顺位配偶以外,将《民法通则》第17条规定的监护人第二、三顺位父母和成年子女合并,并修改为父母、子女,删除了成年子女的要求。第五顺位的修改则同未成年人的修改内容一致。


  3、增加了几种监护情形:

  (1)遗嘱指定监护:《民法总则》第29条规定:“被监护人的父母担任监护人的,可以通过遗嘱指定监护人。”


  实务中,如果指定监护人属于法定第一顺位中的某一方,则可以直接认定。如果非第一顺位的法定监护人,则建议需提供经公证的遗嘱方可采纳。


  (2)协议监护:《民法总则》第30条规定:“依法具有监护资格的人之间可以协议确定监护人。协议确定监护人应当尊重被监护人的真实意愿。”


  实务中,可以让第一法定顺位的法定监护人来面签监护协议,或者提供公证的监护协议。如第一顺位均无力行使监护权,则可以由后续顺位的参与协议,以最终确定监护人。


  需要注意的是,如果未成年人是8周岁以上的,在协商确定监护人时,应当征询该未成年人的意见,如果当事人提供非公证文书时,实务中应当履行征询未成年人意见的程序。


  (3)无法协商的处理方法:《民法总则》第31条规定:“对监护人的确定有争议的,由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门指定监护人,有关当事人对指定不服的,可以向人民法院申请指定监护人;有关当事人也可以直接向人民法院申请指定监护人。


  居民委员会、村民委员会、民政部门或者人民法院应当尊重被监护人的真实意愿,按照最有利于被监护人的原则在依法具有监护资格的人中指定监护人。


  依照本条第一款规定指定监护人前,被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益处于无人保护状态的,由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会、法律规定的有关组织或者民政部门担任临时监护人。


  监护人被指定后,不得擅自变更;擅自变更的,不免除被指定的监护人的责任。”


  (4)完全民事行为能力人的事先协商确定监护人:《民法总则》第33条规定:“具有完全民事行为能力的成年人,可以与其近亲属、其他愿意担任监护人的个人或者组织事先协商,以书面形式确定自己的监护人。协商确定的监护人在该成年人丧失或者部分丧失民事行为能力时,履行监护职责。”


  对此,实务中除了需要提供确定其为无民事、限制民事行为能力人的人民法院生效法律文书以外,还应当提供经的协商监护的公证文书。


  (5)法人的法定代表人:《民法总则》第61条规定:“第六十一条 依照法律或者法人章程的规定,代表法人从事民事活动的负责人,为法人的法定代表人。


  法定代表人以法人名义从事的民事活动,其法律后果由法人承受。

  法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制,不得对抗善意相对人。”


  因此,在实务中,如果是法人的法定代表人以法人的名义行使权力从事活动,其签字并盖公章及已经符合交易和登记条件,无论是行政机关、事业单位、国有企业、普通公司等,不再需要再对其是否经过内部审批程序来行使权力,即可以办理相关的业务。


  4、委托代理人自我交易和双方代理的禁止规则:


  在实务中,经常会遇到监护人或者委托代理人提出将被监护人或者被代理人的不动产转移到代理人名下的申请,原《民法通则》和其他法律中并为对此作出明确的禁止性规定。


  《民法总则》168条中对此作出了明确的规定:“ 代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为,但是被代理人同意或者追认的除外。


  代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为,但是被代理的双方同意或者追认的除外。”


  实务中的处理,如果代理人将被代理人的不动产与自己交易时,应当视同为没有委托代理权限,要求被代理人追认或者同时申请。


  代理人代理双方的,应当在委托权限中明确知悉其为同时代理双方,或者视为没有委托,需追认或者被代理人自行办理。


  颇为遗憾的是,《民法总则》并未对法定监护人行使监护权时是否可以将被监护人的不动产转移给自己做出明确的规定。如果实务中遇到此类情况,宜以违法《合同法》第2、3条应当是平等主体,协商一致才能达成合同为由,予以拒绝办理。

三、对胎儿权利的明确

  《民法总则》第16条规定:“  第十六条 涉及遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的,胎儿视为具有民事权利能力。但是胎儿娩出时为死体的,其民事权利能力自始不存在。”将原《继承法》第28条规定的:“遗产分割时,应当保留胎儿的继承份额。胎儿出生时是死体的,保留的份额按照法定继承办理。”的规则予以再次明确,确定了出生的时点为“娩出”为确定是否为具有民事权利,是否需要再次继承的问题,避免了争议的发生


  实务中在处理继承类和赠与类业务中涉及到胎儿的,建议胎儿出生后再行处理。

四、明确了自然人的出生和死亡时间的确认规则

  《民法总则》第15条规定:“自然人的出生时间和死亡时间,以出生证明、死亡证明记载的时间为准;没有出生证明、死亡证明的,以户籍登记或者其他有效身份登记记载的时间为准。有其他证据足以推翻以上记载时间的,以该证据证明的时间为准。”


  实务中死亡证明应当以当事人提供的,并属于法定有权单位的证明来具体认定。在2014年,国家卫计委、公安部、民政部联合发布《关于进一步规范人口死亡医学证明和信息登记管理工作的通知》,明确规定自2014年1月1日起,经救治死亡或者正常死亡的,由各地医疗卫生机构使用全国统一制定的新版《居民死亡医学证明(推断)书》,未经救治的非正常死亡的由公安部门按程序办理。至于宣告死亡,则由人民法院根据《民诉法》和《民法通则》之规定出具宣告死亡判决书。因此法律上规定有效的《死亡证明》应该分别为医疗卫生机构出具的证明书、公安部门出具的死亡证明或者人民法院出具的宣告死亡的判决书。除此之外的其他证明,均为缺乏法律依据的非合法《死亡证明》,登记时不应采用。


  综上所述,对于新出台的《民法总则》,交易管理部门和不动产登记部门应该加强学习和理解,针对新的相关规定,予以更新办理流程和要件,以适应法律的更新。


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(2015年11月版)

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             2015年10月31日



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